千億房企泰禾“暴雷”,急等救援:多個文旅大盤股權接連被出售

由巔峰“下墜”,曾經的“地王”債務危機高企。

首次出現債券兌付違約,泰禾集團股份有限公司(簡稱“泰禾”或“泰禾集團”)終于“暴雷”,這家千億房企走到了命運危急關頭。

今天(7月7日),泰禾集團公告稱,公司經多方努力籌資,仍未能完成本次17泰禾MTN001本息的按時兌付?!?7泰禾MTN001”于2017年7月6日發行,發行規模15億,期限為3年期,票面利率7.5%,應于今年7月6日到期兌付本息16.125億元。

在多年激進擴張后,泰禾在2017年邁進銷售額千億元俱樂部,其掌門人黃其森隨之提出在2018年銷售額翻番達2000億元,但轉折點也出現在2018年,資金緊張及危機開始顯現,并不斷壘高、重壓。背后是市場環境、業務模式乃至疫情等的綜合作用。

泰禾在銀行方面已失去“信任”,其他融資渠道也不順利,為緩解資金壓力,其旗下多個文旅大盤股權已相繼被出售,而尋覓戰略投資者,已行動許久,包括黃其森計劃讓出第一大股東位置,但“緋聞者”多,真正心動下手者尚不明。

泰禾的危機還在走高,可能將有更多的“暴雷”,它能否及時等來白衣騎士?

危機已久,終于“暴雷”

在這次債券兌付違約前,泰禾的境況已有多個不利征兆。這也是其債務危機的又一次顯現。

早在6月18日,評級機構東方金誠下調泰禾主體信用等級、債券“16泰禾02”和“16泰禾03”信用等級,理由包括:

公司(泰禾)存在的已到期未付借款金額為235.58億元,尚未支付的罰息為6.40億元,并且公司子公司未履行還款義務而被列為被執行人等。

泰禾盈利能力下降。2019年及2020年一季度,公司實現營收分別為236.21億元和4.80億元,同比分別下降23.77%、93.57%,凈利潤分別為7.28億元、-5.39億元,分別同比減少81.38%、154.08%。

泰禾債務負擔較重,2020年面臨債務集中償付壓力。截至2020年3月末,公司全部債務971.40億元,其中短期債務679.08億元,貨幣資金對短期有息債務的覆蓋倍數為0.08倍,2020年公司到期及回售的國內信用債本金合計89.16億元。

控股股東所持有泰禾的部分股份被凍結,對流動性和再融資能力形成制約。

7月3日,東方金誠再次下調泰禾上述信用等級,給出的理由包括但不限于:泰禾銷售金額大幅下降,根據克而瑞研究中心發布的相關數據,2020年上半年,公司實現全口徑銷售金額和權益口徑銷售金額分別為254.10億元和193.60億元,分別同比下降44.36%和48.22%。

同時,控股股東所持有泰禾股份被凍結比例極高(所持全部股份被凍結),占泰禾總股本比例為62.69%。

這是泰禾掌門人黃其森更為“難過”的半年。除了直接的債務危機,他還曾被列入失信人名單,被樓盤客戶示威等。 

在6月初泰禾集團聯席會上,泰禾集團高管曾表示“我們現在是上甘嶺”。

危機,從來不是無來由、無代價。

2011年上市的泰禾總資產尚只有82多億,但到去年末,已升至超過2251億元,超過27倍增長,但負債也飆升,埋下激進擴張隱患。

2017年是黃其森的高光時刻,當年泰禾銷售額達1010億,躋身千億房企俱樂部,背后是其“高負債、高杠桿、高周轉”策略作用。

泰禾曾是突出的“地王”。公開數據顯示,2013年,泰禾在北京、上海和福建拿下800億元的土地。黃其森表示,從安全角度來說,北京、上海一定要安全得多,所以當時北京10塊地泰禾能拿7塊。

幾乎不惜代價、大量拿地。2015年至2017年,泰禾在廣深區域8個城市布局了11個項目,總貨值近千億元。

黃其森將巔峰后延,將2018年的銷售目標定為2000億,直接翻番。也就在這一年,泰禾的資金鏈開始變得緊張,命運的轉折點出現。泰禾2019年財報顯示,其有息負債約為974億元,一年內到期債務約為506億元,流動負債達1464億元,非流動負債超過441億元,負債率高達85%。

除了激進擴張推動的隱患,大環境變化、泰禾模式的弊端等相互作用也是重要原因。2016年房地產調控政策逐漸走嚴,一二線重點城市是調控重地,而這恰好是泰禾的重注區域,其高周轉受制,且高端產品本身周轉就較慢,導致回流資金更加變緩;同時,一二線城市的拿地成本、項目成本都相對更高,沉淀了大量資金,前期資金壓力已很大;此外,泰禾頻繁更換高管,不只是推高管理成本,更在于內部“動蕩”,以及項目運營或操盤模式的頻繁變換,卻未能有效化解危機。這些因素多項相互作用,壘高危機。加之今年疫情影響,危機進一步激化。

一個重要細節,公開信息顯示,泰禾曾是發債大戶,但自2018年后未能繼續在國內市場發行債券,因為其信用基本面已逐漸惡化。

泰禾2019年財報顯示,其獲得的銀行授信額度為1281.08億元,實際使用244.64億元,余額尚超千億元,但截至財報批準日,泰禾的銀行借款中有235.58億已到期未歸還金額,銀行端融資已斷。

多個文旅大盤股權被出售

泰禾自然也沒有“放過”文旅地產領域,但當前境況不算好。

去年11月初,泰禾集團副總裁李亮曾對外表示,堅信文旅產業進入了一個快速發展期,泰禾也開始關注文旅產業。

李亮提出了一個“住假地產”的概念,即把“住”和“假”合在一起,在第一居所的功能屬性上,規劃更國際化的度假生活。他提到,泰禾要解決的不但要宜旅,還要宜居,不但讓客戶能夠過來旅游,還要讓客戶住下來。

從公開信息看,福州青云小鎮、廈門灣、南昌茵夢湖是泰禾文旅地產的部分代表項目。

泰禾官網信息顯示,泰禾青云小鎮是泰禾全國第一個小鎮系產品、首批住假產品,整體規劃4500畝,打造集納溫泉、醫養、教育、文旅、運動、田園、居住等功能于一體的住假小鎮,聚合了“泰禾+”的產業資源,包括教育、醫療、文化院線等。

教育、醫療、文化院線是泰禾多元化布局板塊,加之商業板塊(泰禾廣場)、酒店板塊(泰禾已經在全國布局了近20家國際品牌酒店及自有品牌酒店),泰禾打造文旅地產項目已具備了一定的業態串聯融合基礎,尤在文旅康養地產項目方面,醫療板塊是優勢。同時,泰禾“院子系”住宅產品積累的高端客群,可為這些文旅項目導流。

據泰禾官網介紹,其于2016年開始正式進軍醫療行業,成立了泰禾醫療板塊。其將建立完善的醫療體系,包括國際醫院、綜合臨床醫院、腫瘤及婦兒??漆t院、健康管理中心及診所,形成三級醫聯體。目前以北京、上海、深圳、成都、福州、武漢六大城市為區域中心,依次進入其他重點城市并輻射全國。

在文化領域,設立北京泰禾影視文化發展有限公司,以“院線+劇場”為突破口,“泰禾影城”是載體之一,形成集電影制作、發行、經紀、廣告等產業聯動優勢,打造電影文化運營平臺。

教育方面,泰禾以“國際學校、品牌連鎖幼兒園、非盈利K12民辦學校、社區綜合教育服務體”為突破口,構建教育科技與資源,專家團隊與師資,學校教育與培訓,學生升學與成才的泰禾教育生態圈。

在泰禾另一文旅地產大盤泰禾明昇·廈門灣中,整合了教育、康養醫療、酒店集群、地域文化、濱海商業、國際娛樂等多項旅游度假優質資源,規劃火山康養、濱海娛樂、生態田園、文化體驗四大核心組團,逾四十項度假產品,打造國際旅游度假城。

再看茵夢湖項目。2018年1月,泰禾旗下公司競得南昌茵夢湖項目開發公司多數股權,開始主導該項目開發建設。該項目未來可開發房地產面積超千畝,真正的大盤,泰禾的規劃是將其打造為昌南文旅新城,當然依然還是文旅地產屬性。

這些項目大致反映出,從福建大本營出發,尋求在他省省會城市擴張,泰禾的文旅地產項目布局依然遵循既有地產擴張邏輯,且這些大項目主要發生在2018年,一大目的地是擴大土儲體量,尋求大幅增加銷售額,實現黃其森的“2000億”目標。

而在2018年8月,泰禾與深汕特別合作區達成戰略合作意向,泰禾擬在深汕特別合作區投資建設國際康養特色小鎮,總投資180億元,拓展旅游、醫療、康養等領域產業。

不過,泰禾的文旅大盤開發走得不算順利,出售項目股權給同業,成為選擇。

2019年3月,泰禾公告稱,其全資子公司將向世茂房地產全資子公司轉讓茵夢湖項目51%股權,交易完成后,泰禾將間接持有茵夢湖項目49%股權。

這個項目泰禾拿下也就一年有余,且據稱2018年簽約時省、市、縣三級領導全部出席,可見重視程度。泰禾雖由此交易預計增加了歸母凈利潤約4.23億元,但本質上屬于無奈賣項目股,且是控股權,誰不想獨吞大盤利益?雖也有規避一些開發風險的考慮,但泰禾的資金壓力由此顯現。

2019年8月,泰禾公告稱,其全資子公司轉讓湖南潯龍河小鎮康養社區項目80%股權。同年9月,泰禾又發公告,其全資子公司向南京世茂新發展(世茂系)轉讓青云小鎮項目50%股權。

同在去年9月,泰禾還向世茂集團旗下世茂房地產轉讓香山灣項目(廈門灣項目的一部分)30%股權。

不到緊要關頭,誰會賣項目?尤其對泰禾這一已是千億房企,且志在繼續快速做大的企業來說,賣項目,已可能是到了命運攸關之時。

大魚也危險,苦等白衣騎士拯救

如上述,泰禾的青云小鎮、廈門灣和茵夢湖三個主要文旅大盤,皆被世茂系“染指”。

在今年1月“拿下”另一房企小巨頭福晟集團后,世茂集團董事局副主席、總裁許世壇曾表示,2019年對中國房地產是蠻難的一年,以前是“大魚吃小魚”,現在是“大魚吃大魚”的整合時代,而不僅僅是拼規模。

“大魚”也危險了。

就上述兌付違約的2017年度第一期中期票據,泰禾表示公司將協商解決辦法,以期盡快達成債權人認可的解決方案、維護持有人利益;同時,綜合各方意見形成全面債務重組解決方案;將繼續通過多種渠道籌集償債資金,同時公司控股股東泰禾投資集團有限公司正在籌劃公司引入戰略投資者事宜。

泰禾其實之前通過賣項目補充了部分資金。

6月23日,泰禾公告稱全資子公司將廣州增城項目公司增城荔濤房地產有限公司、增城荔豐房地產有限公司19%股權,轉讓給五礦信托擬設立的信托計劃,總計10.98億元。

但泰禾稱,這一項目股權轉讓款用于補充公司的流動資金及項目建設等用途,非定向用于中票還款資金。

可是,舊債難還,新債即來。

公開信息顯示,目前泰禾的債券只數為7只,債券余額超過89億元。除了上述到期債券外,一筆20億元中期票據將于9月8日到期;此外,還有兩筆共計24.16億元的私募債分別于8月15日和10月10日到期。

泰禾已失去銀行“信任”,其他非標渠道融資既不容易,代價還相對高昂。如果接下來泰禾的現金流或融資局勢沒有得以有效改觀,接下來繼續暴雷是大概率事件。

從當前局勢看,泰禾要尋求滾動再融資已不太可能,而項目資產也在不斷售出,繼續售賣仍有可能,但終非長久之計,且為救急,也不是合適的買賣,引進戰略投資者,緩解資金危機,相對更為緊要。

找白衣騎士或接盤者,泰禾早已行動。從2019年第一次計劃引入戰投開始算,截至目前,或隱或現的“緋聞”企業已有10多家。根據媒體報道,這個名單中包括不限于華僑城、世茂、中國金茂、廈門建發、廈門國貿、中國信達、中國建筑、保利、萬科等。這其中有央企、地方國企、頭部房企等,但迄今無一確定者。

黃其森做出了“讓步”,愿意讓出第一大股東的位置。有分析認為,黃其森這一舉措,是必須之舉。而要收拾好泰禾當前的“亂”攤子,需要數百億的資金,以及盤活泰禾資產的能力。

這些要求不低,誰將真正出手?泰禾等得及嗎?


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